经典案例

简论离婚后财产处置的合法性 基于一份离婚后财产纠纷判决中处置财产的问题

(本案是肖成律师于2017年代理的一起离婚后财产纠纷案件)

案情简介:

A与B为夫妻。婚姻关系存续期间,A以个人名义,与所在村大队签订租赁协议,双方约定A作为承租人,租用大队所有土地0.27亩。随后,A作为出租人,将该0.27亩地转租给案外人C、D,C、D出资于该0.27亩地上开发建设一幢五层公寓楼并用于出租。

2017年,因感情不合,A向B提起离婚之诉,诉请法院判决二人离婚,并要求对五层公寓楼中所居住507室按照夫妻共同财产进行分割。法院经审理查明认为:“507房屋毕竟是案外人出资建设,而且房屋的居住使用权是基于案外人的合同产生的权利,故该财产属于涉及案外人利益的情形。故本院不宜在本案中一并处理,当事人可另行主张权利。”

2017年11月,B以离婚后财产纠纷为案由,起诉A,要求1、对五层公寓楼进行分割;2、要求分割案外人已支付的2017-2018年度五层公寓楼租金。开庭后,A的代理人主张五层公寓楼非A与B的夫妻共同财产后,B的代理人变更诉讼请求,要求分割五层公寓楼2018年8月1日以后的全部租金。最终,法院判决五层公寓楼2018年8月1日之后部分的租金,由A与B各自享有二分之一。给付方式为出资人直接给付A与B本人。

律师点评:

就本案判决,律师认为:

1、判决中“5层公寓楼2018年8月1日以后的租金”,作为涉案合同的可得利益,只有在合同目的实现时,即约定的租金支付期限届满,且双方均依据合同所约定,完全履行了各自的义务时,A、B二人才有权要求出资人履行支付义务。

本案中,法官未考虑合同履行过程中可能出现的违约、解除、无效等情形,在无法律依据的情况下作出了错误的判决。律师认为,法院可在审理查明合同合法有效的情况下,认定A与B为涉案合同当事人,享有合同权利。如涉案合同在后续履行过程中,出资方不履行支付租金义务的情形时,B可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,向出资人主张权利。

2、涉案合同的可得利益,来源于五层公寓楼的租金收益。庭审时,A的代理人曾主张该五层公寓楼的建设,无任何合法手续,即未经规划、消防、人防、开工等行政审批。且村委会与A所签订的《土地租赁合同》第3条明确约定,承租人不得改变该租赁土地使用性质。法官对于A代理人的该主张未作理会,也未审理涉案合同的效力,直接判决B享有“2018年8月1日之后部分租金的二分之一”,显然是错误的。

法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《中华人民共和国建筑法》

第七条 建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;

第八条 申请领取施工许可证,应当具备下列条件:

(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;

(二)在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证。

《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《建筑工程施工许可管理办法》

第二条 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证;

第三条 本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的,一律不得开工。

第四条 建设单位申请领取施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:

(一)依法应当办理用地批准手续的,已经办理该建筑工程用地批准手续。

(二)在城市、镇规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证。

《北京市建筑工程施工许可办法》

第二条 在本市行政区域内进行工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的下列建筑工程施工的,建设单位应当领取施工许可证。