律师手记

次承租人是否享有优先购买权?

本案主办律师:北京当代律师事务所 合伙人 李雪冬
??????? 举例案情:案件诉争房屋的所有权人为被告B,2012年1月15日,被告B(出租房)将房屋出租给了案外人C(承租方),双方签订了租赁合同并约定了期限及租金。在合同期内,出租方允许并协助承租方转租。2012年5月14日,C在争得B的同意后,将原租赁合同剩余租期内的权利义务概括转移给原告A,但各方均未签订新合同。各方办理了物业费、水费、房屋押金等各种费用清算程序后交付了房屋。2013年1月,被告的妻子向原告收取租金时,告知原告打算出售本案房屋,但双方因价格问题未达成一致意见。同年4月,被告与第三人某某就房屋买卖事宜进行磋商,后与原告发生纠纷,房屋仍登记在被告名下。原告A认为被告擅自将房屋出售给第三人,侵犯了其优先购买权,并以短信、录音等作为证据;被告B持反对意见,认为原告作为次承租人依法不享有优先购买权,且房屋尚登记在被告名下并未出售给第三人,侵权事实不存在;第三人也持相同意见。
??????? 那么,根据以上情况,就产生了两个问题:1、原被告之间是房屋转租关系还是租赁关系;2、转租情况下次承租人是否享有优先购买权。
?????? 本案诉争房屋是原被告转租而来,案外人C将房屋剩余的租赁权利义务概括转移给了原告,并争得了被告的同意。原告主张被告在合同租赁期限内将诉争房屋出售给第三人,其享有的优先购买权受到侵害,并提交短信内容及录音材料为证。但在庭审中,录音的内容无法确认与原告对话人的身份,原告也未证明其录音已经取得对方的同意;对于短信内容,因其具有可自行修改的可能,不具有证据的真实性及合法性,因此法院认为原告以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼,缺乏事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第230条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条、《民事诉讼法》第64条的规定驳回了原告的诉讼请求。
??????? 本案的重点在于次承租人是否享有优先购买权。优先购买权的设立目的是为了保护承租人这一弱势群体的生存权,对制度本身而言契约正义是其考虑的核心价值,在转租关系中,承租人相对于次承租人而言转换成为了出租人,这说明承租人暂时不需要使用房屋或者通过转租行为从中过去租金差价,次承租人相对而言属于经济上的弱者,符合优先购买权制度的核心保护价值。次承租人作为房屋的实际占有使用者,与租赁房屋形成密切的依赖关系,其合法权益更容易受到房屋所有权的处分的侵害,赋予次承租人优先购买权在一定程度上可以将既存的房屋占有关系稳定下来,减少对次承租人合法权益的侵害。由于在合法转租关系中承租人转租行为必须经过出租人的同意,出租人对于租赁房屋的转租情况是十分清楚的,因此在出租人欲出售租赁房屋时,不仅应该提前通知承租人,还负有提前通知实际占有使用房屋的次承租人的义务,否则,将承担不利后果。至于优先购买权的顺位,次承租人作为相对意义上的弱者以及租赁房屋依赖关系更为密切者,应该顺位在承租人之前。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。虽然法律没有明确规定次承租人的该项权利,但次承租人的承租地位与承租人是一致的,与立法目的保护实际使用人也是相一致的。因此,次承租人享有优先购买权。
??????? 但是,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定,具有下列情形之一的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
1、 房屋共有权人行使优先购买权的;
2、 出租人将房屋出卖给近亲属;
3、 出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;
4、 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
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